La situation de départ
Nathalie, 52 ans, dirige un groupe de cliniques vétérinaires dans le sud de la France. Au fil des années, elle a constitué un portefeuille financier diversifié auprès d'une banque privée : actions, fonds obligataires, quelques lignes de private equity. Valeur actuelle du portefeuille : 2 800 000 €, pour un prix de revient historique d'environ 1 100 000 €. La plus-value latente s'élève donc à 1 700 000 €, accumulée sur une quinzaine d'années.
Nathalie repère un immeuble de rapport à 900 000 € qu'elle souhaite acquérir en nom propre pour le louer. Elle a la trésorerie disponible sur son portefeuille, mais pas en cash direct : il faudrait vendre des titres pour dégager la somme.
La problématique
Le réflexe naturel est de liquider une partie du portefeuille pour financer l'achat. Trois problèmes se posent.
D'abord le coût fiscal. Une partie de ce qui est vendu correspond à une plus-value, taxée au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Vendre 900 000 € de titres ne met donc pas 900 000 € nets dans la poche de Nathalie.
Ensuite le coût d'opportunité. Chaque euro sorti du portefeuille cesse de travailler. Sur 15 ans, ce portefeuille a capitalisé grâce à l'effet cumulé des rendements. Le vider partiellement casse cette dynamique au moment précis où elle en a le moins besoin.
Enfin le risque de timing. Vendre un bloc de titres impose de le faire à un instant donné, sans maîtrise du point d'entrée sur le marché au moment de la vente.
La solution : le crédit lombard
Le crédit lombard consiste à emprunter en mettant son portefeuille financier en nantissement, sans le vendre. La banque prête un pourcentage de la valeur du portefeuille (souvent entre 40 % et 70 % selon la diversification et la liquidité des actifs), et Nathalie rembourse via des intérêts, le capital restant garanti par les titres.
Étape 1 : évaluation du portefeuille nantissable. Sur les 2 800 000 € détenus, une partie (fonds les plus liquides et diversifiés) sert d'assiette au calcul de la quotité empruntable. La banque retient ici une quotité permettant d'emprunter confortablement les 900 000 € nécessaires, avec une marge de sécurité pour absorber une baisse de marché sans déclencher d'appel de marge immédiat.
Étape 2 : mise en place du crédit. Prêt de 900 000 €, in fine (remboursement du capital en une fois à l'échéance, intérêts payés périodiquement), taux indicatif adossé à l'Euribor 3 mois (environ 2,6 % début septembre 2026) majoré d'une marge bancaire, soit un taux tout compris de l'ordre de 4 % à valider selon l'établissement et la composition du portefeuille.
Étape 3 : affectation du prêt à l'achat immobilier. Les fonds empruntés servent exclusivement à financer l'acquisition de l'immeuble de rapport. Ce point est déterminant : un prêt clairement affecté à l'achat d'un bien immobilier imposable ouvre droit à une déduction de la dette sur l'assiette de l'IFI, ce qui n'aurait pas été le cas si les fonds avaient servi à un autre usage.
Étape 4 : le portefeuille continue de travailler. Les 2 800 000 € restent investis dans leur intégralité, sans vente, sans rupture de la stratégie de gestion en place.
Le résultat chiffré
| Vente de titres | Crédit lombard | |
|---|---|---|
| Montant de titres à céder pour disposer de 900 000 € nets | environ 1 100 000 € | 0 € |
| Impôt généré (PFU 30 % sur la plus-value réalisée) | environ 200 000 € | 0 € dans l'immédiat |
| Portefeuille restant investi après l'opération | environ 1 700 000 € | 2 800 000 € (intégralité conservée) |
| Coût annuel de l'opération | aucun coût direct, mais perte définitive de capital investi | environ 36 000 € d'intérêts par an (taux indicatif 4 % sur 900 000 €) |
| Effet sur l'IFI du nouveau bien | bien acquis en fonds propres, entièrement taxable à l'IFI | dette déductible, réduisant l'assiette IFI du bien les premières années |
Le montant apparemment vendu (900 000 €) et le montant réellement nécessaire pour obtenir cette somme nette d'impôt (environ 1 100 000 €) ne sont pas les mêmes : c'est l'erreur de calcul la plus fréquente chez les dirigeants qui envisagent une vente pour financer un projet.
Points de vigilance
Le crédit lombard n'est pas une solution neutre et comporte ses propres risques, qu'il serait malhonnête de passer sous silence.
Le risque de marché existe des deux côtés. Si le portefeuille nanti perd fortement de la valeur, la banque peut déclencher un appel de marge, obligeant à apporter des liquidités supplémentaires ou à céder une partie des titres dans l'urgence, à un moment potentiellement défavorable.
La déductibilité IFI d'un prêt in fine est plafonnée par la loi. Depuis 2018, l'administration fiscale neutralise l'avantage d'un prêt in fine en recalculant la dette déductible comme si elle s'amortissait linéairement sur la durée du prêt. L'économie d'IFI obtenue diminue donc chaque année et n'est jamais aussi favorable qu'avec un prêt amortissable classique.
Le taux du crédit lombard est généralement variable, indexé sur un taux de référence interbancaire. Une remontée des taux augmente le coût du portage, ce qui doit être intégré dans le calcul de rentabilité comparé à un rendement attendu du portefeuille.